Внимание! Мнение банка может не совпадать с выводами оценочных компаний (партнеров)!

Общие требования КБ «МоскоммерцбанкК» (АО) к независимым оценочным компаниям для заключения партнерских отношений

• Общие
  положения

• Критерии
  отбора оценщиков
  

• Перечень
  документов

• Общие
  требования

В целях защиты от некачественной оценки и повышения эффективности процесса кредитования Банк выбирает оценщиков (юридических и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), деятельность которых регулируется Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ» N 135-ФЗ от 29.07.1998 г.), в качестве партнеров при оценке для целей залога. Отбор оценщиков для установления партнерских отношений носит публичный характер и базируется на объективных показателях. Отбор оценщиков для долгосрочного сотрудничества с Банком осуществляется на добровольной основе и выполняется в соответствии с рекомендациями Федеральной антимонопольной службы.

Долгосрочные партнерские отношения фактически означают признание Банком опыта и профессионализма оценщика, его деловой репутации, гарантирующих качество предоставляемых оценочных услуг. С целью обеспечения требуемого качества оценки и снижения временных издержек Банк рекомендует своим клиентам и заемщикам обращаться к оценщикам-партнерам Банка при необходимости проведения оценки для целей залога.

В соответствии с Федеральным законом от 26.07.2006 №135 ФЗ «О защите конкуренции» Банк не ограничивает клиентов и заемщиков по работе с другими оценщиками для оценки своих активов. Потенциальный заемщик вправе обратиться к любому оценщику, соответствующему требованиям законодательства Российской Федерации. Однако, при получении отчета оценщика, не являющегося партнером Банка, в качестве мер защиты от некачественной оценки Банк в обязательном порядке проводит проверку:

• правоспособности оценщика (в соответствии с нормами ГК РФ - ст. 49);
• деловой репутации оценщика (деловая репутация - мнение, сложившееся о претенденте на основании отзывов и рекомендаций, участия в общероссийских и региональных рейтингах, результатов участия в судебных процессах);
• соответствия отчета нормам законодательства и федеральным стандартам, достоверность информации, приведенной в отчете и иных факторов, влияющих на достоверность результата оценки.

Банк вправе с согласия собственника отчета, либо на основании договора на проведение оценки, передать отчет на экспертизу в органы, наделенные полномочиями по проведению такой экспертизы. В случае не соответствия отчёта об оценке нормам законодательства и федеральным стандартам Банк вправе отказать в принятии отчёта данного оценщика.

В случае ухудшения качества представляемых отчётов Банк вправе в любой момент отказаться от партнёрских отношений с оценщиком.

Критерии отбора оценщиков для долгосрочного сотрудничества с Банком

Критерий I. Уровень партнерства

Оценщиком - партнером Банка может являться:

• Оценщик - физическое лицо, зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя;
• Компания - юридическое лицо, у которой заключены трудовые договоры с оценщиками - физическими лицами.

В зависимости от сегмента кредитования, количества, характера оценочных услуг и иных факторов Банк выбирает предпочтительную организационную форму оценщика.

Критерий II. Опыт работы, деловая активность и профессиональные качества

• Осуществление компанией деятельности в сфере оценки не менее 3-х лет и/или наличие в штате компании 2-х оценщиков с опытом работы не менее 3-х лет работы в субъекте РФ, на территории которого находится предмет залога. Для оценщика - индивидуального предпринимателя стаж работы – не менее 3-х лет.
• Уровень деловой активности должен быть охарактеризован положительной динамикой роста выручки в последнем отчетном периоде по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и отсутствием убытков за последний отчетный период (год).
• Образование в области оценочной деятельности, прохождение курсов повышения квалификации.
• Членство в саморегулируемой организации оценщиков (СРО), включенной в единый государственный реестр юридических лиц, подтверждаемое свидетельством.
• Наличие не менее 20 отчетов об оценке, выполненных за последний год.
• Успешное прохождение проверки (теоретического и практического тестирования) уровня знаний и профессионализма ключевых оценщиков, организованной Банком.
• Показателем высокого профессионализма оценщика признается наличие документов об успешном прохождении обучения и сертификации по общепризнанным в мире программам подготовки и повышения квалификации оценщиков - RICS, ССIМ и т.п.
• Опыт сотрудничества с кредитными организациями. Свидетельством наличия у оценщика опыта работы с кредитными организациями является публичное признание ими оценщика в качестве партнера в области оценки активов для целей залога. Также, фактом сотрудничества оценщика со сторонней кредитной организацией является перечень выполненных оценщиком для целей залога отчетов, подтвержденный в письменной форме.

Критерий III. Репутация оценщика

При выборе оценщика проверяется наличие негативной информации:

• судебные решения, подтверждающие некомпетентность или низкий профессионализм оценщика;
• уголовные дела, возбужденные в отношении оценщика и/или сотрудников оценщика, связанные с его (их) профессиональной деятельностью;
• претензии и дисциплинарные санкции со стороны саморегулируемых организаций и органов в сфере регулирования оценочной деятельности;
• существенное отличие официально выплачиваемой заработной платы сотрудников от среднерыночного уровня.

При отборе оценщика учитываются:

• рекомендации саморегулируемых организаций оценщиков;
• отсутствие признанного страховщиком или судом факта нанесения оценщиком ущерба заказчику оценочных услуг и/или третьим лицам при осуществлении оценочной деятельности;
• отсутствие фактов неоправданного завышения / занижения рыночной стоимости предмета залога;
• отсутствие за последний год отрицательных заключений экспертных советов соответствующих СРО по результатам экспертизы отчетов, выполненных специалистом-оценщиком;
• отсутствие случаев непринятия Банком отчетов об оценке, выполненных специалистом-оценщиком, в связи с низким качеством отчёта;
• отсутствие иной негативной информации об оценщике.

Критерий IV. Страхование профессиональной ответственности

• Добровольное страхование гражданской ответственности оценочной компании с лимитом минимальной суммы покрытия (ответственности) по одному страховому случаю - не менее 3 000 000 рублей (без франшизы).
• Обязательное страхование гражданской ответственности оценщиков – физических лиц в соответствии со статьей 24.7. Закона «Об оценочной деятельности» на минимально установленную законодательством страховую сумму 300 000 рублей.
• Добровольное страхование гражданской ответственности оценщика c лимитом минимальной суммы покрытия (ответственности) по одному страховому случаю - не менее 3 000 000 рублей (без франшизы).

Критерий V. Наличие системы контроля качества отчетов

• Наличие документально описанной системы контроля качества в виде стандартов (требований) компании к качеству отчетов либо подробных внутренних инструкций по порядку оценки и порядку проверки отчетов.
• Закрепление функции контроля отчетов, подготовленных исполнителями-оценщиками, за выделенным специалистом компании.

Критерий VI. Материально-техническая база

Документарное подтверждение наличия у оценочной компании / оценщика материальных активов, необходимых для осуществления оценочных услуг (недвижимое имущество в собственности или аренде, офисная техника и другое имущество).

Критерий VII. Наличие доступа к информационным базам данных, ведение собственных баз данных

Наличие у оценщика доступа к базам данных с рыночной информацией о стоимости движимого, недвижимого имущества, акций и проч. рассматривается как преимущество при отборе Банком оценщиков для целей ипотечного кредитования.

Критерий VIII. Специализация оценщиков

Наличие специализации оценщика в разных отраслях рассматривается как преимущество. При оценке узкоспециализированных активов (напр. морские и речные суда, воздушные суда) Банк привлекает компании, непосредственно специализирующиеся в данном сегменте рынка.

Критерий IX. Стоимость услуг оценщика

Банк не оказывает влияние на формирование стоимости услуг оценщика в случае, когда не является непосредственно заказчиком оценки. В то же время не допускается установление зависимости цены оценочных услуг от конечного результата оценки.

Перечень документов, представляемых оценочной компанией/оценщиком в КБ «Москоммерцбанк» (АО) в целях установления партнёрских отношений

Банк имеет право запросить дополнительные документы оценочной компании для подтверждения ее соответствия требованиям действующего законодательства РФ.

Общие требования по оформлению отчётов об оценке

Отчёт должен соответствовать действующему законодательству:

• Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. с дополнениями и изменениями;
• Приказы Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №№254-256 «Об утверждении Федеральных стандартов оценки» (ФСО-1, ФСО-2, ФСО-З).

Форма предоставления результатов оценки

• отчёт об оценке рыночной и ликвидационной стоимости – 2 экземпляра;
• заключение об оценке – 2 экземпляра.

Определяемые виды стоимости

• рыночная стоимость;
• ликвидационная стоимость.

Оцениваемые права

• собственность;
• права аренды;
• имущественные права.

При оценке имущественных прав на строящиеся объекты необходимо обращать внимание на полноту этих прав на конкретный момент оценки. Например, при оценке инвестиционных прав на уже построенные и введенные в эксплуатацию объекты (т.е. когда инвестиционный договор выполнен, но право собственности на объект владельцем ещё не оформлено) владелец инвестиционных прав обладает только правами пользования и владения объектом недвижимости.

Представление результатов оценки

В случае оценки комплекса объектов недвижимости итоговые результаты должны содержать информацию о стоимости каждого объекта, в т.ч. при оценке здания на земельном участке (или помещения при наличии оформленных прав на земельный участок) должна быть отдельно указана стоимость строений (общая и каждого в отдельности) и стоимость прав на земельный участок.

Описание объекта оценки

Точное описание объектов недвижимости в соответствии со свидетельствами о собственности или выписками из ЕГРП (если выписка получена позже свидетельства).

Осмотр предмета залога

Обязательным требованием при оценке является выезд оценщика на место и осмотр объекта оценки. При осмотре производится фотографирование и составление акта осмотра. В результате осмотра определяется текущее использование объекта, его состояние, а также другие характеристики, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.

Обременения

Все имеющиеся обременения объекта оценки должны быть указаны в отчёте. Обременения могут быть выявлены:

• для объектов недвижимости – по выписке из ЕГРП, по договорам аренды (информация от собственника);
• для долей в УК – по выписке из ЕГРЮЛ;
• для эмиссионных ценных бумаг – по выписке из реестра акционеров или по счету депо;
• имущество предприятия – из книги записей залогов (в случае её ведения предприятием).

Перепланировка

В случае выявления перепланировки, оценщик в своём отчёте обязан отразить данный факт. Перепланировка может быть выявлена в ходе анализа правоустанавливающей/ правоподтверждающей или технической документации. Например:

• в свидетельстве о собственности отмечено, что произведена перепланировка, не согласованная в установленном порядке;
• в техпаспорте БТИ присутствуют красные линии, стоит штамп о несогласованном переоборудовании помещений;
• площадь по документам БТИ не соответствует зарегистрированной в ЕГРП площади (кроме случаев изменения принципа технического учёта).

Перепланировка может быть не отражена в официальных документах, но установлена в ходе визуального осмотра. В таком случае необходимо описать все произведённые изменения, отобразить их условными обозначениями на поэтажном плане и приложить к отчёту.

Несоответствие технической и правоустанавливающей документации

Если площадь в документах БТИ не соответствует зарегистрированной в ЕГРП площади:

• в отчёте указывается факт расхождения площади;
• если зафиксированное БТИ изменение площади произошло на законных основаниях, то в расчётах должна использоваться площадь по последним данным технической инвентаризации;
• если расхождение вызвано изменением принципа технического учёта площадей жилых помещений, например, квартира по свидетельству имеет общую площадь 60,4 кв.м, по техпаспорту – 59,5 кв.м, в отчёте необходимо указать полностью: «2-комнатная квартира общей площадью 60,4 кв.м (площадь всех частей здания с учётом летних помещений), в т.ч. площадью жилого помещения – 59,5 кв.м».

Анализ рынка и результаты оценки

Анализ рынка – обязательная часть отчёта об оценке согласно действующему законодательству. Анализ рынка должен проводиться по тому типу имущества, к которому относится объект оценки, и описывать ситуацию на том региональном рынке, где расположен данный объект. Несоответствие материалов анализа рынка объекту оценки и итоговым результатам оценки (без аргументированного объяснения) может являться основанием для непринятия Банком результатов оценки.

Применение подходов к оценке

Согласно законодательству, оценщик обязан использовать все подходы к оценке либо аргументировано отказаться от использования какого-либо из подходов. В стандартных случаях оценка квартир и жилых домов проводится подходом по сравнению продаж. В некоторых случаях при оценке жилых домов целесообразно кроме сравнительного применять и затратный подход.

Оценка доходоприносящей недвижимости оценивается всеми тремя подходами. Если для одного из подходов недостаточно рыночных данных, то расчёты по данному подходу приводятся справочно. Например, если при оценке крупного регионального торгового комплекса (100 тыс. кв.м) отсутствует информация о продаже (предложению) подобных комплексов, в подходе по сравнению продаж анализируется рынок торговых помещений данного района и рынок подобных объектов в общероссийском масштабе.Если объект оценки сдаётся в аренду, данный факт должен найти отражение в оценке доходным подходом. В т.ч. договор аренды оборудования может быть использован в качестве основы для доходного подхода.

Затратный подход, основанный на использовании сборников УПВС, не может выступать в качестве основного подхода при определении итоговой рыночной стоимости. Использование метода оценки по сборникам УПВС зданий моложе 20 лет нецелесообразно.

Учёт НДС в оценке

Итоговая рыночная стоимость указывается с НДС и без НДС. Если имущество не облагается НДС – данный факт необходимо указать рядом с итоговой стоимостью (особое внимание – при оценке прав на землю!).

При оценке доходным подходом в расчётах используются арендные платежи, предварительно очищенные от НДС.

При выборе объектов-аналогов при оценке прав на землю необходимо обращать внимание на налогообложение объектов-аналогов (право собственности на землю – право аренды земельного участка) и вносить необходимые поправки.

Для участия в отборе Оценщик 1 должен предоставить пакет необходимых документов в Подразделение по работе с партнерами (в ближайшее к Вам отделение ПАО Сбербанк) для проверки соответствия Требованиям, предъявляемым к деятельности и деловой репутации Оценочной организации/Оценщика, занимающегося частной практикой .

Срок рассмотрения документов составляет не более 30 календарных дней с момента предоставления в Банк.

Перечень оценочных организаций, удовлетворяющих Требованиям Банка, размещается на сайте Банка.

Отчет об оценке, формируемый Оценщиком должен соответствовать Требованиям к Отчету об оценке.

Принятие отчета об оценке Оценочной организации/Оценщика, занимающегося частной практикой, не включенной в Перечень оценочных организаций.

Заемщик/залогодатель имеет право предоставить отчет об оценке Оценщика, отвечающего Требованиям, предъявляемым к деятельности и деловой репутации Оценочной организации/ Оценщика, занимающегося частной практикой , не включенной(ого) в Перечень оценочных организаций и Требованиям к Отчету об оценке .