Схемы обмана при покупке квартиры на вторичном рынке с каждым годом только совершенствуются. О том, как избежать мошеннических действий при приобретении недвижимости в собственность, мы и расскажем в данном материале.
Как обезопасить себя при покупке квартиры на вторичном рынке? На рынке недвижимости всегда было много аферистов, мошенников, недобросовестных продавцов, впрочем, как и покупателей. Вторичный рынок в этом отношении показателен. Схемы обмана могут быть самыми разными, и даже люди предусмотрительные и юридически подкованные, совершая покупку квартиры, не всегда могут быстро сообразить, что столкнулись с мошенничеством, а когда это становится понятно, изменить уже что-либо практически невозможно.
Случаи обмана связаны не только с умышленным мошенничеством, бывает, что продавцы просто что-то не договаривают, а потом выясняется, что жилье было продано не совсем законно, и горе-покупатель оказывается в итоге без квартиры и без денег. Поэтому не стоит пренебрегать никакими правилами предосторожности, а в особенности - соглашаться на нелегальные способы заключения сделки.
Профессиональные мошенники умеют так повести дело, что никаких поводов для подозрений у их потенциальных жертв попросту не возникает. Это нужно помнить, чтобы руководствоваться правилами предосторожности, невзирая ни на что. Однако вот перечень самых ярких признаков, что сделка может являться фиктивной, и что перед вами, вероятно, мошенник или человек, который что-то не договаривает и скрывает:
Наличие этих признаков не всегда свидетельствует о каком-то обмане. По доверенностям люди очень часто продают квартиры, если реальные владельцы болеют или проживают за границей, а отсутствие документов может быть вызвано объективными причинами. И все же любой из этих признаков - это повод серьезно задуматься.
Как уже было сказано выше, обманным способом заключать сделки могут не только продавцы, но и покупатели. Но у первых, пожалуй, возможностей больше. И иногда покупатели невольно сами им в этом помогают.
Какие схемы обмана существуют:
Это далеко не полный перечень тех способов, которыми могут воспользоваться недобросовестные владельцы жилья, чтобы совершить сделку с максимальной выгодой.
Один из самых криминальных способов нажиться на покупателях - продать квартиру сразу нескольким покупателям. И такое возможно. Например, человек проживает за границей или же собирается переезжать. Он находит нескольких покупателей, с каждым заключает по дубликатным документам на квартиру договор купли-продажи, скорее всего, у разных нотариусов, получает с каждого покупателя деньги и уезжает. В таком случае владельцем жилья станет тот, кто успеет зарегистрировать свои права на новую квартиру первым, а вот для остальных прогнозы неутешительны, ведь вернуть себе деньги будет практически невозможно, если невозможно будет найти и призвать к суду продавца, проживающего за рубежом. Если государственную регистрацию не пройдет ни один из покупателей, преимущество в суде будет у того, кто первым заключил сделку.
Прежде всего помните, что передавать продавцу деньги до регистрации прав собственности, преждевременно. Отдайте ему основную сумму уже после того, как в органах утвердят ваше право на помещения. Еще один важный совет - если вам стало известно о двойной продаже квартиры, немедленно обращайтесь в суд, возможно, вам удастся первым доказать свое право на приобретенное жилье.
По фальшивым документам могут продать, например, чужую арендованную квартиру. Ничего не подозревающий человек заключает договор купли-продажи, возможно, у подставного нотариуса, передает раньше времени деньги якобы владельцу жилья, а потом узнает, что у квартиры совсем другой хозяин, и что он заключил договор с незнакомцем. Цена такой бумаги нулевая.
Чтобы не попасть в такую ситуацию, обязательно проверяйте право юридической собственности на квартиру. Оно подтверждается следующими документами:
Ситуация может быть такой: после заключенной сделки, а может, и задолго до этого, продавец принимает решение не выписываться из квартиры, объясняя это тем, что ему попросту некуда переехать. Новый владелец, естественно, попытается как можно быстрее выпроводить бывшего хозяина квартиры, но тот обращается в суд и просит разрешение остаться, а договор аннулировать. И суд может позволить ему это, если сочтет доводы расторжения договора обоснованными, постановив вернуть полученные при продаже деньги. Проблема в том, что истец может заявить, что деньги были украдены или были потрачены, к примеру, на погашение какого-нибудь долга, от возврата он не откажется, а попросит у суда отсрочку или согласится на поэтапное возвращение денег, как говорится, с получки. Теперь можно представить, насколько может затянуться возврат этого долга. На годы.
В истории с долгой выпиской, в принципе, нет ничего страшного. Это может быть жизненной необходимостью для уже бывшего хозяина объекта. Согласно Жилищному Кодексу, гражданин обязан освободить помещение в случае прекращения права пользования. То есть, Закон оберегает покупателей на этот случай. Трудности могут возникнуть, если продавец через суд сможет каким-то образом аннулировать сделку. Чтобы избежать такой ситуации, внесите в договор условие о сроках выписки продавца, а также пункт о штрафных санкциях, если гражданин не выпишется, к примеру, до определенной даты.
Хозяин квартиры, заключая сделку с покупателем, может попросить последнего указать в договоре купли-продажи заниженную сумму, чтобы заплатить меньше налогов или же вовсе не платить их. При этом продажа состоится частично по устной договоренности, деньги сверх указанной суммы передаются продавцу в лучшем случае под расписку, а иногда и вовсе без какого-либо письменного подтверждения.
Возможно, после этого покупатель получит жилье в свое распоряжение и с проблемами не столкнется, хотя он должен понимать, что стал соучастником налогового нарушения, что уже не хорошо. Хуже может быть в том случае, если продавец вдруг решит обратиться в суд и признать сделку недействительной. Если суд встанет на его сторону, его обяжут вернуть деньги, указанные в договоре, все, что было заплачено ему сверх договорной суммы, если покупателю и удастся вернуть, то с большими трудностями.
Не соглашайтесь на просьбы владельца жилья указать в договоре заниженную стоимость. Налоги от сделки придется платить ему, не вам, а вы, если согласитесь на его условия, сильно рискуете определенной суммой денег. Требуйте, чтобы в договоре была указана полная стоимость приобретаемого жилища.
Еще одна ситуация, с которой часто сталкиваются приобретатели жилья, связана с неожиданным появлением родственников продавца, которые предъявляют свои права на купленную квартиру. Это не всегда связано с мошенничеством, скорее всего, бывший хозяин просто не захотел предупреждать о возможных трудностях, из трусости или из жадности. В таком случае у этого родственника будет шанс выиграть в суде дело, если он действительно имеет право на квартиру, а покупатель рискует и жильем и деньгами.
Перед сделкой обязательно узнайте, как квартира попала в собственность продавца. Если по наследству, для продажи будут нужны подписи всех наследников, если по договору дарения, имейте в виду, что в ряде случаев имущество может быть отчуждено дарителем, ну а если по договору купли-продажи, узнайте, приобреталось ли жилье в браке, ведь в таком случае вам понадобится письменное согласие супруга или супруги для заключения сделки. Очень важно также узнать, могут ли претендовать на квартиру дети владельцев, иногда для сделки нужно получить разрешение органов опеки.
На самом деле при покупке квартиры на вторичном рынке можно столкнуться и с другими серьезными проблемами, которые вытекают из того, что продавец что-то утаил, не рассказал. Например, если в квартире была сделана без разрешения перепланировка, покупателю могут отказать в ее регистрации, а иногда это может грозить серьезными штрафами, которые платить будет уже новый хозяин. Поэтому всегда сверяйте планировку помещений и утвержденный технический план квартиры.
Вам может также достаться квартира с долгами по коммунальным услугам, чтобы такого не случилось, требуйте справки от коммунальных служб до подписания договора. Гораздо страшнее может быть ситуация, если квартира находится в залоге или в поручительстве, или же является предметом спора в суде третьих лиц. В таком случае она может быть отчуждена. Узнать некоторые подробности о таких разбирательствах иногда просто нереально, обезопасить себя можно только добавлением перечня определенных рисков в текст договора купли-продажи.
01
Не считая эмоционального и значимого аспекта, связанного с покупкой недвижимости, это ещё и большой шаг, который вызывает споры между продавцом и покупателем. Это происходит потому, что обе стороны, как продавец, так и покупатель, хотят извлечь бoльшую выгоду и получить наилучшие условия сделки.
Чтобы удачно продать недвижимость и чтобы результат сделки был положительным нужно быть сговорчивым, а также иметь опытного агента по продаже недвижимости и обладать способностью вести торг (как продавцу, так и покупателю).
Ниже представлены пять факторов, которые могут перерасти в проблемы во время покупки или продажи жилья. Но у них есть и решения!
02 Проблема: цена. Очень важно прийти к соглашению по этому вопросу. Нужно уважать мнение другой стороны. Обычно проблема возникает в том случае, когда одна из сторон не уверена в правильности выставленной цены и по прошествии некоторого времени у неё появляется желание изменить цену.
03 Решение: посмотрите на похожие предложения и сравните цену. Покупатели могут попросить предоставить им скидку. Если цена установлена правильно, то будет сложно её изменить. Кроме того, если вы уже подписали договор по данной цене, то у вас могут возникнуть правовые трудности.
04 Проблема: плохие ответные предложения. Ирония заключается в том, что покупатели полагают, что если они предложат цену запрашиваемую продавцом, то не получат ответных предложений. На сегодняшнем рынке преобладают банковские распродажи, в которых третьи лица окончательно решают исход сделки. Поэтому продавец может назначить цену, которая не будет одобрена банком. Только в этом случае он отправляет ответное предложение.
05 Решение: ответные предложения, как правило, делаются в конце и демонстрируют готовность продавца вести торг. Если вы не согласны с ответным предложением, можно продолжить торг до тех пор, пока обе стороны не придут ко взаимовыгодным условиям. Кроме того, если вы получите скидку от продавца, то вы можете попросить у него дополнительно предоставить страховку, взять на себя расходы по завершению сделки или сделать какой-нибудь ремонт.
06 Проблема: одобрение банка занимает длительное время. Это большая проблема сегодняшнего рынка. Время ожидания может составлять до 90 дней и многие покупатели попросту устают ждать и отчаиваются, или же находят другой дом.
07 Решение: ключевыми словами здесь являются общение и терпение. Вам потребуется несколько одобрений: от хозяина дома, от банка, который присвоил дом (в случае банковской распродажи) и из вашего банка (если вы покупаете дом в кредит). Важно реально оценивать ситуацию, даже если вам говорят, что сделка завершится очень быстро.
08 Проблема: очень мало времени для завершения сделки. По прошествии четырёх месяцев после отправки предложения о покупке дома на банковской распродаже вы продлеваете контракт и не получаете ответа в течение нескольких месяцев. Затем банк высылает своё одобрение и в итоге у вас остаётся всего несколько недель на то, чтобы завершить сделку. Если вы хотите получить ссуду на покупку жилья, то это всё равно что отказаться от сделки, потому что у вас не будет времени завершить все банковские операции.
09 Решение: на рынке выставлены тысячи домов, которые распродаются банками. Иногда такие важные детали ускользают из виду покупателей. Как только вы получите одобрение банка, сразу же свяжитесь со своим банком для получения ссуды и спросите когда они смогут её выдать. Если вы никак не успеваете получить кредит, то сообщите об этом своему агенту по недвижимости или продавцу (если осуществляете покупку без посредников).
10 В этом случае вам нужно будет продлить контракт, однако не стоит ждать до последней минуты или полагать, что он будет продлён автоматически, поскольку в этом случае вы рискуете упустить покупку.
11
Проблема: торг приобретает чересчур эмоциональный характер. Время поджимает, и вместе с тем возникают всё новые проблемы. Это изматывает и обе стороны становятся менее сговорчивыми и терпеливыми.
Решение: не смотря на то, что эта продажа очень важна для вас, не забывайте, что это всё-таки бизнес. Не стоит воспринимать все «нет», которые возникают у вас на пути слишком близко к сердцу. Сохраняйте эмоциональное равновесие и спокойствие. Только благодаря этому вы сможете добиться успеха.
Покупка квартиры на вторичном рынке , как и другие подобные сделки, в которых участвуют крупные денежные суммы, связана с серьезными рисками. В этой статье мы подробно расскажем о тех подводных камнях, которые могут подстерегать покупателя «вторички».
Сделки с недвижимостью в целом представляют собой сложнейшую категорию гражданско-правовых отношений: это касается проверки «чистоты» квартир, этапов и сроков проведения сделок и расчетов по ним, юридического оформления. Кроме того, серьезные деньги, сопровождающие покупку квартиры, являются приманкой для различного рода мошенников и аферистов.
Условно все многочисленные проблемы, которые могут возникнуть при покупке «вторички», можно разделить на следующие категории:
Рассмотрим каждую группу факторов подробнее.
Оформление сделки по продаже квартиры, среди собственников которой числятся несовершеннолетние, должно осуществляться только с согласия органов опеки. Главным условием в данном случае является то, что жилищные условия граждан, не достигших 18 лет, не должны ухудшаться. В противном случае сделка может быть признана недействительной.
Не знаете свои права?
От имени несовершеннолетних, не достигших 14 лет, договор подписывают их родители / законные представители. А граждане в возрасте от 14 до 18 лет заключают сделку сами, но с нотариально оформленного согласия родителей / законных представителей, которые получили предварительное разрешение органа опеки.
Если несовершеннолетние не являются собственниками, а только прописаны в продаваемой квартире, получать разрешение опеки не нужно.
Согласно Семейному кодексу РФ (ФЗ-223 от 29.12.1995) нажитое в браке имущество признается общей собственностью супругов, следовательно, распоряжаться им они должны вместе. Для сделок с недвижимостью данное распоряжение имеет форму нотариально заверенного согласия одного из супругов на продажу. Однако на практике этот документ не всегда оформляется.
Если такого согласия нет, то второй супруг может оспорить сделку по продаже квартиры. Рекомендуем вам перед заключением договора удостовериться, не была ли приобретена квартира в браке. Если нет, то согласия второго супруга не требуется (за исключением случаев долевой собственности).
Вам понравилась квартира, и вы уже готовы заключить договор? Не спешите. Обратите внимание на нижеприведенную информацию: любой ваш недосмотр может обернуться впоследствии различными неприятностями - от административных штрафов до бесконечного ремонта. Итак, пристальное внимание при покупке квартиры на вторичном рынке необходимо уделить:
Очень часто жители вторичного жилья делают перепланировки в квартире, убирая ненужные перегородки и объединяя комнаты. Однако не всегда такие изменения фиксируются документально. Зачастую в силу юридической неграмотности и нежелания тратить деньги и время граждане отказываются обращаться в компетентные органы для того, чтобы узаконить перепланировку.
Покупателям измененной квартиры без документов в последующем грозят штрафы, которые они должны будут выплатить сами, так как квартира уже будет находиться в их собственности.
В случае появления сомнений рекомендуем попросить у собственника выписку из БТИ или технический план квартиры для сравнения. В документах обозначено первоначальное (строительное) состояние помещения. Если вы найдете изменения, убедите владельца зарегистрировать перепланировку и отложите заключение сделки до надлежащего оформления документов.
Покупка квартиры может показаться слишком простой задачей, с которой легко справиться даже новичок без профильного юридического образования. Но это не совсем так, поскольку приобретение недвижимости всегда таит в себе множество «подводных камней» и проблем. Обезопасить себя от наиболее распространенных проблем при покупке жилья можно только с помощью знаний, полученных из опыта других людей.
Вконтакте
Чаще всего покупатели недвижимости сталкиваются с проблемами, возникающими при сотрудничестве с мошенниками. На первый взгляд может показаться, что продавец действует в соответствии с законом, но в итоге становится ясно, что он всеми способами пытается обходить законодательство.
В основном, все обманы на рынке недвижимости начинаются с предоставления неполного пакета документов. Собственники умышленно не показывают выписку из Росреестра, где может указываться наличие обременений на квартире.
Многие из них отказываются предъявлять техпаспорт из БТИ, так как покупатель сможет узнать про факт проведения незаконной перепланировки. Одним словом, существует масса вариантов, как можно обмануть беспечного покупателя.
Чтобы мошенникам пришлось «попотеть» при попытке обмана, покупатель должен потребовать у них:
Большая часть граждан РФ предпочитает покупать жилье в новостройках. Этот факт не удивляет, так как все люди стремятся стать счастливыми владельцами красивой квартиры в новом и надежном доме. К сожалению, стоимость таких квартир оставляет желать лучшего, поэтому покупатели соглашаются на предварительную покупку жилья в еще строящемся доме.
На предварительной покупке можно существенно сэкономить , но стоит ли эта экономия проблем, которые могут появиться в будущем? Как правило, все проблемы новостроек начинаются с несвоевременной сдачи дома в эксплуатацию. А иногда строительные компании вообще не достраивают дома.
Защититься от таких проблем можно только с помощью приобретения жилья у проверенных строительных компаний. Они должны входить в СРО – строительные организации. Даже если фирма-застройщик обанкротится, то покупатели смогут рассчитывать на компенсацию ущерба от членов СРО. Но если фирма не входит в состав подобной организации, владельцы квартир в новостройках могут потерять все свои деньги.
В случае с приобретением жилья в новостройках можно столкнуться с еще одной проблемой – некачественно построенным жильем . Подписывая договор купли-продажи «вслепую», покупатель квартиры надеется, что фирма-застройщик сможет предоставить ему качественное жилье. Но на деле далеко не всегда происходит именно так.
При нарушении строительных норм в доме могут появиться трещины. Это считается существенным нарушением договора, поэтому покупатель может обратиться в суд за компенсацией ущерба. Иногда застройщики после себя оставляют некачественный ремонт, это тоже может стать поводом для обращения в суд, если в договоре был упомянут определенный уровень ремонта.
Простым покупателям сложно бороться в суде со строительными компаниями, так как последние выставляют опытных юристов, знающих свое дело. Из-за этого иногда дешевле переделать ремонт самостоятельно, чем ждать компенсации после судебного решения.
Эта проблема относится к проблемам обеих сторон сделки. Каждая справка, полученная в государственных органах, имеет свой срок действия. Если вдруг она будет просрочена, то владельцу жилья придется снова тратить время на ее подготовку и сбор определенных документов. Это может затянуть продажу жилья на несколько месяцев, а иногда и лет.
За это время договор купли-продажи ( о нем написано подробно) может прекратить свое действие. Как только документ прекратит свое действие, покупателю и продавцу снова придется его оформлять и заверять у нотариуса. Это понесет за собой существенные денежные затраты, причем основная их часть ляжет на плечи покупателя.
Чтобы этого не произошло, перед заключением договора нужно проверять срок действия всех справок. Они должны иметь хотя бы небольшой запас для подстраховки. Это поможет сэкономить и время, и деньги.
В жизни бывают ситуации, когда собственник жилья очень нуждается в его продаже, но по каким-то причинам не может сделать это сам. Как правило, самостоятельная продажа невозможна, если он находится в другой стране, утратил дееспособность или страдает от серьезного заболевания. В таком случае он находит поверенного, согласного действовать от лица собственника при продаже жилья.
Но и здесь может возникнуть небольшая проблема. Продажами по доверенности часто пользуются мошенники . Они используют подставных лиц или доверенности от давно умерших людей, чтобы обманывать беспечных покупателей. В юридическом смысле такие документы не имеют силы, поэтому договор может быть расторгнут.
Неопытным покупателям лучше не приобретать жилье по доверенности. Нужно всегда выходить на прямой контакт с собственником, так как никто не может быть ответственным за действия третьего лица.
Покупка квартиры сопровождается рядом проблем. В основном они касаются сопроводительной документации: она может быть просроченной, фальшивой или просто неполной. В ряде других случаев покупатель может столкнуться с некачественным жильем, затягиванием срока строительства и с подставными лицами при оформлении покупки по доверенности. Защититься от перечисленных неудобств можно в помощью обращения к риелторам-профессионалам и юристам.
Каждый покупатель может подать на . Но для этого ему нужны по-настоящему веские причины.
Узнать про подводные камни при покупке квартиры следовало бы всем! Наши специалисты на этой сделали это для вас.
Страхование – это совокупность мер государства по защите людей от внезапных происшествий, из-за которых человек может потерять возможность зарабатывать деньги. Есть целый ряд законов, суть которых нацелена на обеспечение правовых и финансовых гарантий, к
Дело № 2-2324/2015 РЕШЕНИЕ Именем Российской ФедерацииОктябрьский районный суд города Пензы в составе председательствующего судьи Бобылевой Е.С. при секретаре Бричковой М.Н.,рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Пензе гражданское дело по иску Пова
Подробности Обновлено: 22.12.2018 19:15 Опубликовано: 08.05.2017 17:10 Банкир – одна из высших должностей в банковской системе. В круг его обязанностей входит планирование, прогнозирование, анализ обслуживание и консультирование клиентов. История про
К специальным налоговым режимам относятся:1) система налогообложения для сельскохозяйственных товаропроизводителей (единый сельскохозяйственный налог);2) упрощенная система налогообложения;3) система налогообложения в виде единого налога на вмененный дохо
Задаваясь вопросом о том, где можно получить столь важные документы как экспликация квартиры и поэтажный план, для начала нужно определить учреждение, производящее замеры данного помещения и многоквартирного дома в целом. Именно там поэтажный план и эксп